안녕하세요^^여러분의 자신의 지킴이 부동산 멘토 ‘본심’입니다.
오늘은 상가 중개 시 현장 안내 방법과 조건과 가격 협상 권리 양수 양도 계약 방법에 대해 알아보겠습니다.1. 상가 중개 시 현장 안내 방법 1) 고객 안내는 기존 임차인 영업시간 중에 합니다.2) 부동산 사무실에 찾아오게 하거나 지하철역이 가까우면 지하철역에서 만나거나 가까운 랜드마크 빌딩 앞에서 시간약속을 하고 만나는 것이 좋습니다.물건으로 바로 만나는 건 피해주세요.3) 직원 몰래 진행을 원할 경우를 대비하여 미리 판매자에게 통보 후 방문합니다.종업원들이 상가를 낸 걸 알면 일을 계속할 수 없다는 생각으로 다른 자리를 알아보고 나갈 수 있으니까요.
4) 권리금 협의는 길거리에서는 금지5)고객은 한번 들어가면 다시 나오기가 쉽지 않기 때문에 기본적으로 세 가지 물건을 한꺼번에 보여주는 것이 좋습니다. 제 두 다리가 튼튼하거나 시간과 체력이 있으면 3개 이상도 괜찮습니다.6) 물건을 보여드린 후에는 어떤 물건이 마음에 드는지 마음에 드는 이유와 마음에 들지 않는 물건은 왜 마음에 들지 않는지 묻습니다.질문을 통해 고객이 원하는 상가를 알 수 있습니다.7) 구매자에게 A의 것을 보여줬는데 근처 B의 것이 마음에 들면 어떻게 할까요?작업해보면 얘기해보는게 우선이고 고객이 다른곳으로 갈거 같으면 바로 연락해서 공동중개해야해요.
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8)6번에서 말한 같은 내용이지만 작자가 원하는 것이 무엇인지 파악하는 것이 중요합니다.라 포(신뢰 관계)을 형성하고, 고객의 정성을 온화하게 하도록 하겠습니다.그러기엔 경청과 공감대가 중요하죠?혹은 나처럼 쾌적한 이미지로 고객에게 접근하기 쉽게 진입 장벽이 낮은 경우는 금상(금상첨화)^^2. 조건과 가격 협상 1)조건 협상·판매자의 요구 조건은 거의 권리금 잔금일, 렌탈 비품 인수 문제(약정 시)위반 건축물 현황 계승, 계약금
• 매수자의 요구조건은 대부분 권리금, 보증금, 월세조정, 관리비, 인테리어 공사기간, 시설/비품 하자유무, 렌탈매수유무, 임차기간, 잔금날짜 및 원상복구문제 및 위반건축물문제(이행강제금) 표시. 허가 문제 질문 1) 조건 협상 시 매도자, 매수자, 공인중개사 중 누구로부터 양보를 받아야 합니까?정답은 판매자의 양보를 이끌어내는 것이 좋습니다. 판매자는 대부분 권리금을 받고 나오니까요.질문2. 공인중개사와 매수자 중 한 사람. 허가 책임은 누가 질까요?정답은 매수자가 인. 허가 책임을 지겠습니다. 확실히 해야하니 특약에도 꼭 넣는게 좋겠어요.
• 비품 목록을 작성하여 결함이 있는지 확인합니다.작동하여 이상 유무를 확인하고 렌트 해지 시 위약금도 체크합니다.• 위반 건축물에 대한 이행강제금을 임대차 계약 시 반드시 명시해야 합니다.• 잔금 판매자는 재고 처리 문제 때문에 구매자는 계절적 요인 등으로 오픈을 서두릅니다.• 렌탈프리 기간(인테리어 공사기간) 공실인 경우와 승계인 경우로 나눌 수 있습니다 대부분 목이 좋은 곳에는 렌탈프리 기간을 주지 않습니다.• 계약금은 10%?20%? 계약금은 10%인데 20%는 무슨 뜻인지 궁금하시죠?보통 계약금을 10% 받지만 상가 중개의 경우 손해를 볼 확률이 높습니다. 그렇기 때문에 계약금을 20% 받는 것이 가장 좋고, 1층 점포처럼 권리금이 높으면 10%라도 괜찮습니다. • 원상회복 범위 문제 임대인 → 임차인(양도인) → 양수인 순으로 계약이 이뤄진 경우 계약서상 최초 분양 상태에서 원상회복한다고 명시하는 것이 좋습니다.2. 상가 중개 시 가격 조정(권리금 매매 금액)방법 가격 협상 때 매도자와 매수자 가운데 누가 먼저 금액을 말해야 되나요?정답은 금액을 먼저 얘기할 사람이 지는 것입니다 예를 들면 인수자가 권리금을 5,000만원 깎아 달라고 하면, 주인에는 5,000만원을 깎아 달라고 말할 게 아니고 6,000~7,000만원을 말해야 5,000만원을 벌일 수 있습니다.가격 협상의 최종 단계에 있으면 꼭 들어 봐야 할 일이 있습니다.가격이 맞으면 곧 계약이 가능한가요?계약금은 아무리 가능합니까?계약금은 아까도 말한 것처럼 20%가 가장 좋습니다.잔금은 언제 지불할 수 있어요?명의자가 누구로 할지 정했어요?나중에 명의자를 구하지 못한다고 계약이 깨지는 일이 잘 있어 상가 계약에는 명의자가 중요합니다.세금 문제로 명의자를 따로 두는 경우가 많습니다.계약시에 중개 보수를 정확히 고지할 필수입니다.정확한 중개 보수 산정 내용과 액수 설명을 계약서를 쓰기 전에 해야 합니다.코츠 만약 매도자와 매수자가 금액이 정확히 부합하지 않아도 계약 날짜를 정하고 중개 사무소에 오도록 하는 것이 중요합니다.다만, 아파트는 성사의 전망이 높아 상가만 이렇게 하세요.특히 중개 보수를 받을 때 상점가는 계약실이 있는 것이 좋습니다.공인 중개사가 정당한 수수료를 부담 없이 받으려면 항상 공인 중개사가 스스로 한 것을 공식적 치사(자기 PR)를 지속적으로 해야 합니다.상대는 얘기하지 않으면 공인 중개사가 얼마나 노력하였는가, 노력의 가치를 몰라주는 거요.가격을 조정할 때 계약할 때, 헛소리를 하는 게 좋아요.3. 그 밖에 B등급 C등급 물건도 시간이 지나면 권리금이 떨어지고 A급 물건이 되는 일이 있습니다.계속적인 관리로 권리금의 점검이 필요합니다.가격은 구매자가 스스로 결정하고 주는데 본인이 가격 조건의 마지노선을 알고 히든을 가지면 다른 공인 중개사와의 경쟁에서 이길 확률이 높아질 것입니다.지금까지 여러분의 자산 수비의 부동산 멘토”속내”이었습니다.3. 그 외 B등급 C등급 매물도 시간이 지나면 권리금이 떨어져 A급 매물이 될 수 있습니다. 지속적인 관리로 권리금 체크가 필요합니다. 가격은 구매자가 알아서 정해주는데 본인이 가격 조건의 마지노선을 알고 히든을 가지면 다른 공인중개사와의 경쟁에서 이길 확률이 높아질 겁니다.지금까지 여러분의 자산지킴이 부동산 멘토 ‘진심’이었습니다.